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[M K K]

Vero c'erano diversi tells a rigurdo

[Sly83]

[giuseppesole]

Grazie Beppe, finalmente uno ke sa di cosa si parla... Ma quindi nessuno c'ha il variabile?
Ho un amico ke comprò casa con 100% mutuo e diceva ke ogni anno ritrattava gli interessi risparmiando kualkosa, signifika quindi ke aveva il fisso a 1 anno, no? Mamma mia ke sola deve aver preso, non gli ho kiesto nnt perke' starà ko le pezze ar kulo ora

Spero di no il variabile con i tassi in salita verticale.
Se il tasso ogni anno si aggiornava in automatico, aveva un variabile (euribor 1anno); altrimenti aveva il fisso ed ogni anno faceva la surroga, evidentemente con i tassi che continuavano a scendere.

[giuseppesole]

Non lavoro nel credito. Comunque da quanto ho capito ultimamente tutti hanno cercato di fare fisso per "bloccare" tassi molto convenienti. Le banche però mettono delle condizioni (variano da banca a banca) dove oltre una certa durata (es 20 anni) e importo (es 250K euro) si può fare solo variabile. Nei periodi in cui i tassi sono alti invece si cerca di fare variabile.

Io per la società che ha sotto il capannone industriale ho un leasing a tasso variabile stipulato 5 anni fa con annesso prodotto derivato che ne sterilizza i rialzi oltre il tetto; in pratica può andare solo giù. Questo trasferimento del rischio ovviamente costa.
Col senno di poi, è stata la migliore delle opzioni possibili.

[giuseppesole]

Le case vanno comprate cash .

Dipende:

1 - se quel cash tu ce l'hai
2 - quanto, in base a tua esperienza ed opportunità che ti si presentano, a quanto è realistico pensare che realizzerai in relazione ai tassi che ti vengono richiesti

Io, nello specifico, sono ben contento di aver usufruito del prestito. Anzi... proprio ora sto allungando la scadenza di 4 anni a tasso costante (è nel contratto del mio mutuo). Se poi i tassi tra dieci anni dovessero nuovamente crollare (credo solo in caso l'attuale trend si rivelasse essere una sovracorrezione) o surrogo e ricontratto, o saldo.

[giuseppesole]

Ok ma quindi se hai un mutuo di 20 anni non significa ke hai il tasso fisso per 20 anni o sì? Ammorti 5% all'anno ok, ma se anke hai il tasso fisso per 20 anni e vuoi cambiare banca dopo 1 anno non devi pagare una penale etc? Visto che nn hai scelto un mutuo con tasso variabile o di 1 anno

-tasso fisso significa rata costante con tasso fisso sul capitale per il quale sei ancora fuori, secondo uno schema che si chiama ammortamento alla francese
-la banca si cambia solo se la tua non ricontratta e ne trovi un'altra (magari con i tassi in calo, quindi ora non molto) che ti offre condizioni più vantaggiose... l'operazione si chiama surroga (la nuova banca salda il mutuo alla vecchia) ed è più costosa di un mutuo ex novo (il tasso della surroga è più alto)

Troverai di certo interessante questo:

https://www.youtube.com/watch?v=oQDxbCzNwVc

[M K K]

Dipende:

1 - se quel cash tu ce l'hai
2 - quanto, in base a tua esperienza ed opportunità che ti si presentano, a quanto è realistico pensare che realizzerai in relazione ai tassi che ti vengono richiesti

Io, nello specifico, sono ben contento di aver usufruito del prestito. Anzi... proprio ora sto allungando la scadenza di 4 anni a tasso costante (è nel contratto del mio mutuo). Se poi i tassi tra dieci anni dovessero nuovamente crollare (credo solo in caso l'attuale trend si rivelasse essere una sovracorrezione) o surrogo e ricontratto, o saldo.

Ma io parlo per l'acquisto di immobili in ottica speculazione, comprare ristrutturare e vendere , possibilmente avendo già pre accordi o idee ben chiare sulla vendita . In 12/18 mesi si dovrebbe realizzare il tutto.
Finanziamente è una cosa abberante e rischiosa , salvo essere milionari però ogni tanto capita l'occasione ..

[giuseppesole]

Certo che è fisso per tutta la durata del mutuo (nel mio caso 15 anni), tant'è che quando cominci ti forniscono già la lista di tutte le rate che pagherai con data e % di quota di interesse che paghi nella singola rata. La quota di interesse è decrescente, vuol dire che il valore della prima rata che paghi è maggiormente interesse e via via a scendere fino alle ultime rate all'interno delle quali l'interesse sarà di pochi centesimi. Perchè la banca ovviamente vuole che prima estingui gli interessi.
Il discorso portabilità del mutuo (che non puoi fare prima di tot mesi dall'apertura del mutuo, non mi ricordo se uno o due anni), che si chiama surroga è ben spiegato un po' ovunque, qui un esempio a caso:

https://www.bancosardegna.it/perche-...-come-funziona

Non è questione di quel che vuole la banca. Anche perchè, sull'infinito, se i clienti non saldano prima gli interessi la banca guadagna meno. Quindi a livello statistico basterebbe alzare il tasso per riportare allo stesso livello il guadagno sui grandi numeri. La seconda possibilità è un finanziamento più costoso per l'acquirente ma a rischio minore (la leva è mediamente più bassa).... e le coppie rischio-costo sono infinite e tutte buone, altrimenti non esisterebbero contemporaneamente assicurati ed assicuratori. Le due opzioni sarebbero equivalenti insomma, e non ti potresti giustificare la scelta con pure ragioni cosmetiche la prima scelta, ovverosia questioni di marketing per accaparrarsi clientela rispetto alla concorrenza...
No... la questione è molto più banale di così: se imponi a sistema il vincolo sul tasso fisso ed il vincolo sulla rata fissa questo è (anche intuitivamente) quello che ti vien fuori; ovviamente all'inizio, quando sei debitore di una somma più importante, a tasso fissato paghi più interesse e di conseguenza c'è spazio minore per la quota capitale. Poi su con quale algoritmo si arrivi a questo ammortamento alla francese sono totalmente ignorante... secondo me ci arrivi in modo ricorsivo, come quando devi trovare via via più cifre della radice di 2.

[giuseppesole]

Ma io parlo per l'acquisto di immobili in ottica speculazione, comprare ristrutturare e vendere , possibilmente avendo già pre accordi o idee ben chiare sulla vendita . In 12/18 mesi si dovrebbe realizzare il tutto.
Finanziamente è una cosa abberante e rischiosa , salvo essere milionari però ogni tanto capita l'occasione ..

OK messa così... ma allora è come dire "se tengo la casa un paio di anni non faccio il mutuo". E grazie. Già se lo fai per affittare e costruirti reddito la cosa cambia.

[Death Magnetic]

Non è questione di quel che vuole la banca. Anche perchè, sull'infinito, se i clienti non saldano prima gli interessi la banca guadagna meno. Quindi a livello statistico basterebbe alzare il tasso per riportare allo stesso livello il guadagno sui grandi numeri. La seconda possibilità è un finanziamento più costoso per l'acquirente ma a rischio minore (la leva è mediamente più bassa).... e le coppie rischio-costo sono infinite e tutte buone, altrimenti non esisterebbero contemporaneamente assicurati ed assicuratori. Le due opzioni sarebbero equivalenti insomma, e non ti potresti giustificare la scelta con pure ragioni cosmetiche la prima scelta, ovverosia questioni di marketing per accaparrarsi clientela rispetto alla concorrenza...
No... la questione è molto più banale di così: se imponi a sistema il vincolo sul tasso fisso ed il vincolo sulla rata fissa questo è (anche intuitivamente) quello che ti vien fuori; ovviamente all'inizio, quando sei debitore di una somma più importante, a tasso fissato paghi più interesse e di conseguenza c'è spazio minore per la quota capitale. Poi su con quale algoritmo si arrivi a questo ammortamento alla francese sono totalmente ignorante... secondo me ci arrivi in modo ricorsivo, come quando devi trovare via via più cifre della radice di 2.

Non è anche una questione che nel caso saltassi per aria e la banche si prende il bene così facendo avrebbe il valore del bene più la maggior parte possibile di interesse pagato?

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[giuseppesole]

Certo... ma come ti dicevo sarebbe totalmente compensabile alzando l'interesse.
In pratica, fai così infinite volte e trovi un guadagno medio sul capitale, che tiene conto anche di quelli che mediamente saltano per aria. Poi fai in un altro modo ed aggiusti i tassi in modo che se lo fai infinite volte atterri sullo stesso guadagno medio.
Inoltre, anche se così non fosse, esiste una legge che evita conflitti di interessi per cui se all'acquirente saltato manca un anno al saldo del mutuo la banca può mettere all'asta e farci non più del capitale residuo da saldare. In pratica non può l'evento avverso del cliente essere legato ad un evento favorevole per la banca... devono stare dalla stessa parte.
E' per questo che acquistare NPL dalle banche può rivelarsi tanto redditizio.

[Sly83]

in futuro in caso di “eventuale” deteriorarsi della situazione una delle prime cose su cui incrementero’ saranno i REIT.

Al momento pesano circa un 10% sul mio ptf, per ora ancora una quota generalmente “verde” con, per ora, distribuzioni costanti.

La vedo in peggioramento comunque e servira’ pazienza per dei buoni affari.

[Lorenzo993]

A fine mese le trimestrali più importanti

[Luke91]

Giuseppe vorrei chiederti info in privato, ricevi pm?

[Arturo Bandini]

Oggi Arpa, che era la mia crypto principale, fa +40%.
Solo che l'ho venduta appena ha fatto + 7% pensando di fare scalping, riprendendola dopo poche ore appena scendeva un po'.
Facendo così in un anno che tenevo arpa, l'ho aumentata del 25%, ma a cosa serve se poi ci riperdo tutto d'un botto e con gli interessi?
vorrei capire dove sbaglio, mi ero fatto una serie di regole per fare scalping in sicurezza: vendere solo appena +7-8% e riprendere al primo ritracciamento accontentandomi delle briciole, e non farlo il giorno dopo un crollo perchè quello che prende è solo tornare dov'era prima.
A questo punto non devo più farlo? è già la terza moneta che mi scappa così: tenuta per un anno, poi appena magari diventava interessante visti i rialzi mi scappa
ma con il poco capitale investito, non vedo altre strade per aumentare le crypto dato che fondi nuovi ora non ne voglio più mettere.
Che fare quindi? mettere in staking e dimenticare lì e addio guadagni da scalping?
di certo sbaglio io qualcosa, non so fare trading, uno esperto i movimenti li capisce. A rpensarci bene, stamani, mentre le altre crypto erano ferme, arpa era "nervosa" candeloni e ritracciamenti improvvisi, grandi volumi. Per esperienza ho capito che spesso succede così prima di un grosso pump, dico bene?
e poi ho imparato che lo scalping è meglio farlo comprando in basso e rivendendo su tornando in fiat, piuttosto che vendere una crypto appena va su e ricomprarla giù. Nel primo modo non sono rimasto mai fregato, al massimo ho dovuto aspettare qualche giorno per guadagnarci un po'
io proprio non ho parole. Vorrà dire che con questi 2300 euro prendo altri xi e speriamo sia un segno del destino che mi ha fatto vendere per prendere qualcosa che mi darà soddisfazioni