ah beh certo se c'è già un'ipoteca sulla casa il rogito fra tre anni non è un'opportunità che concede il venditore ma in pratica è costretto a chiudere il mutuo, svincolare l'immobile dal'ipoteca ed effettuare il rogito
Se la casa è ipotecata – Non solo non è consigliabile acquistare una casa gravata da ipoteca, ma nemmeno è consentito. E’ espressamente previsto che “il Notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca”. Frazionamento che, in tutta evidenza, deve intendersi finalizzato all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. Vi possono essere situazioni di grande difficoltà in cui, piuttosto che lasciare la casa intestata all’impresa, possibile preda di ulteriori aggressioni da parte di altri creditori, potrebbe essere anche accettabile l’acquisto di una casa ipotecata. Ma la legge non lo consente, proprio perché i meccanismi di tutela devono essere altri. Vediamoli, dunque
Il preliminare trascritto – La trascrizione del preliminare, da effettuarsi con atto notarile, consente di far prevalere il contratto su ogni altra trascrizione successiva. Non solo. Qualora l’immobile fosse gravato da ipoteca anche precedente e anche non frazionata, purché si tratti di mutuo fondiario (ormai un’altissima percentuale di mutui è tale), la quota di debito che il promittente acquirente si sia accollato nel preliminare viene, in modo automatico, a riferirsi all’immobile oggetto della promessa d’acquisto, anche se la banca non ha provveduto al frazionamento dell’ipoteca e comunque anche senza il consenso della banca.
La fideiussione – Per gli immobili da costruire la legge prevede che l’impresa provveda al rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa, che copra tutte le somme da versare prima del rogito. La fideiussione deve essere consegnata alla firma del preliminare. Preliminare trascritto e fideiussione hanno quindi diverse funzioni di tutela. Il primo garantisce l’acquisto. Ovviamente bisogna che l’impresa completi le opere; basterà peraltro aver cura di convenire il pagamento di acconti non a date fisse, ma a stato di avanzamento lavori. La seconda, la fideiussione, non assicura la consegna dell’immobile, ma garantisce la restituzione delle somme versate. Ti consiglio di munirti di almeno una delle due garanzie a tua disposizione.
ci potrebbe essere anche un'altra soluzione che ti metterebbe al riparo:
ipotizziamo che compri a 100;
andare subito al rogito seguendo questa procedura:
informare la banca e chiedere il debito residuo del mutuo sull'alloggio che stai acquistando (ipotizziamo 60),
in sede di rogito di acquisto della casa in contemporanea estinguerai l'ipoteca facendo un assegno circolare alla banca di 60
e un assegno circolare all'impresa di 40.
Già fatto parecchie volte, nel tuo caso forse potrebbe essere un problema se l'impresa sta vendendo degli alloggi facenti parte di un condominio e l'ipoteca grava sull'intero stabile, in questo caso sarebbe più un problema capire quale sia la parte di mutuo riferita al tuo alloggio, ma sicuramente parlando con la banca si risolve
Se la casa è ipotecata – Non solo non è consigliabile acquistare una casa gravata da ipoteca, ma nemmeno è consentito. E’ espressamente previsto che “il Notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca”. Frazionamento che, in tutta evidenza, deve intendersi finalizzato all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. Vi possono essere situazioni di grande difficoltà in cui, piuttosto che lasciare la casa intestata all’impresa, possibile preda di ulteriori aggressioni da parte di altri creditori, potrebbe essere anche accettabile l’acquisto di una casa ipotecata. Ma la legge non lo consente, proprio perché i meccanismi di tutela devono essere altri. Vediamoli, dunque
Il preliminare trascritto – La trascrizione del preliminare, da effettuarsi con atto notarile, consente di far prevalere il contratto su ogni altra trascrizione successiva. Non solo. Qualora l’immobile fosse gravato da ipoteca anche precedente e anche non frazionata, purché si tratti di mutuo fondiario (ormai un’altissima percentuale di mutui è tale), la quota di debito che il promittente acquirente si sia accollato nel preliminare viene, in modo automatico, a riferirsi all’immobile oggetto della promessa d’acquisto, anche se la banca non ha provveduto al frazionamento dell’ipoteca e comunque anche senza il consenso della banca.
La fideiussione – Per gli immobili da costruire la legge prevede che l’impresa provveda al rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa, che copra tutte le somme da versare prima del rogito. La fideiussione deve essere consegnata alla firma del preliminare. Preliminare trascritto e fideiussione hanno quindi diverse funzioni di tutela. Il primo garantisce l’acquisto. Ovviamente bisogna che l’impresa completi le opere; basterà peraltro aver cura di convenire il pagamento di acconti non a date fisse, ma a stato di avanzamento lavori. La seconda, la fideiussione, non assicura la consegna dell’immobile, ma garantisce la restituzione delle somme versate. Ti consiglio di munirti di almeno una delle due garanzie a tua disposizione.
ci potrebbe essere anche un'altra soluzione che ti metterebbe al riparo:
ipotizziamo che compri a 100;
andare subito al rogito seguendo questa procedura:
informare la banca e chiedere il debito residuo del mutuo sull'alloggio che stai acquistando (ipotizziamo 60),
in sede di rogito di acquisto della casa in contemporanea estinguerai l'ipoteca facendo un assegno circolare alla banca di 60
e un assegno circolare all'impresa di 40.
Già fatto parecchie volte, nel tuo caso forse potrebbe essere un problema se l'impresa sta vendendo degli alloggi facenti parte di un condominio e l'ipoteca grava sull'intero stabile, in questo caso sarebbe più un problema capire quale sia la parte di mutuo riferita al tuo alloggio, ma sicuramente parlando con la banca si risolve
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