Acquisto immobile con rogito a 3 anni

[turtuv]

Non so se nel forum c'è qualcuno che fa il notaio o che lavora nel settore immobiliare, ma vorrei tolto qualche dubbio su alcune cose.
Ho trovato casa, nuova costruzione, e il venditore (ditta costruttrice) mi dà la possibilità di comprarla facendo il rogito tra 3 anni. Nell'arco di questi tre anni devo pagare il 20% dell'immobile, quindi tolto l'acconto il resto verrebbe spalmato nei 36 mesi. Quello che vorrei sapere è:

1)se al terzo anno, quando dovrò chiedere il mutuo, lo potrò chiedere sul prezzo di acquisto odierno e se eventualmente potrebbero esserci problemi da questo punto di vista per quanto riguarda la perizia dell'immobile.
2)essendo nuova costruzione, ci sono i pavimenti da mettere (a carico del venditore ovviamente) che sceglierò io da un catalogo che mi ha dato il venditore appunto. Io prima del preliminare voglio essere sicuro che la casa sia tutta completata e perfettamente abitabile, senza niente in sospeso. Questo lo posso fare mettere nella proposta?
3)cosa devo fare scrivere nella proposta in modo da mettere in chiaro che le rate mensili sono una caparra confirmatoria da scorporare al prezzo di acquisto di mese in mese?

[Shiinoby]

Non so se nel forum c'è qualcuno che fa il notaio o che lavora nel settore immobiliare, ma vorrei tolto qualche dubbio su alcune cose.
Ho trovato casa, nuova costruzione, e il venditore (ditta costruttrice) mi dà la possibilità di comprarla facendo il rogito tra 3 anni. Nell'arco di questi tre anni devo pagare il 20% dell'immobile, quindi tolto l'acconto il resto verrebbe spalmato nei 36 mesi. Quello che vorrei sapere è:

1)se al terzo anno, quando dovrò chiedere il mutuo, lo potrò chiedere sul prezzo di acquisto odierno e se eventualmente potrebbero esserci problemi da questo punto di vista per quanto riguarda la perizia dell'immobile.
2)essendo nuova costruzione, ci sono i pavimenti da mettere (a carico del venditore ovviamente) che sceglierò io da un catalogo che mi ha dato il venditore appunto. Io prima del preliminare voglio essere sicuro che la casa sia tutta completata e perfettamente abitabile, senza niente in sospeso. Questo lo posso fare mettere nella proposta?
3)cosa devo fare scrivere nella proposta in modo da mettere in chiaro che le rate mensili sono una caparra confirmatoria da scorporare al prezzo di acquisto di mese in mese?

guarda indipendentemente dalle domande che hai posto mi sento di consigliarti una cosa a monte:
fai già un rogito al grezzo (praticamente con sole le fondamenta della casa), è vero spenderai dei soldi in più di notaio, ma fidati che sono ben spesi in quanto tu in questi 3 anni versi il 20% del prezzo (praticamente stai comprando sulla carta), ma se nell'arco di questi 3 anni l'impresa fallisce tu perdi il tuo bel 20% e per recuperare i tuoi soldi dovrai insinuarti al passivo fallimentare come tutti gli altri creditori e per giunta il tuo credito non sarebbe nemmeno privilegiato quindi la possibilità di recuperarli sarà davvero remota oltre che lunghissima.

facendo un rogito sul grezzo se l'impresa da il giro tu sei già proprietario del tuo immobile in corso di costruzione e nessuno potrà mai portartelo via e potrai tranquillamente affidare i lavori per terminare la casa ad altra impresa.

guarda ormai l'edilizia è allo sbando se fino a 10/15 anni fa ci poteva permettere di acquistare sulla carta e si risparmiavano anche bei soldi adesso è praticamente un terno al lotto, imprese edili in bonis oggi non ce ne sono e il rischio che tu versi il tuo 20% e poi l'impresa da il giro oppure non ha i più fondi per terminare i lavori, o bloccano il cantiere per altri motivi ti trovi senza soldi e senza casa.


in bocca al lupo.

[Hattori]

Ti basta richiedere l'applicazione delle norme prescritte a tutela degli acquirenti di immobili in corso di costruzione, ossia di quelle sancite dal D.lgs 122/2005, ed in particolare, per quello che a te interessa, il rilascio di fidejussione bancaria o di primaria assicurazione, a prima richiesta, a garanzia delle somme versate a titolo di anticipo sul prezzo di futura vendita, e che ha proprio lo scopo di tutelare il promissario acquirente dai rischi dell'impresa. Inutile e controproducente che tu stipuli l'atto di vendita al rustico, perchè in questo caso non avresti diritto al rilascio di fidejussione.
Quindi stipula un normale contratto preliminare di compravendita, fatti rilasciare la fidejussione (e ne hai pienamente diritto, anche se i costruttori "per magia" si dimenticano di dirtelo) e vivi sereno

[Shiinoby]

si teoricamente la fidejussione sarebbe un'alternativa piu valida visto che il costo della stessa non grava sull'acquirente, ma dal lato pratico proprio per questo motivo quando si richiede la fidejussione all'impresa, al 90%, è l'impresa stessa a proprorre un rogito al rustico

[turtuv]

Shiinoby la casa è già finita, costruita e pronta da abitare, non è in costruzione

[brn]

dove hai trovato casa alla fine?

[turtuv]

dove hai trovato casa alla fine?

Per adesso non ho trovato niente, non ho ancora comprato. Comunque nella martesana.

[Shiinoby]

Shiinoby la casa è già finita, costruita e pronta da abitare, non è in costruzione

ah scusa non avevo capito.
in ogni caso ciò che chiedi sono tutte cose fattibili, ma andrebbe approfondita la situazione perché alcuni aspetti sono riferiti a tue particolari esigenze (rogito fra 3 anni, vai a viverci subito?, ecc..)

[Nemesis84]

La casa è finita, ma comunque devi tutelarti come dice Shino altrimenti il rischio di perdere in caso di fallimento dell'impresa c'è e insinuarsi in un eventuale fallimento è un ginepraio.
Per quanto riguarda le domande che hai fatto:

- il mutuo puoi chiederlo sul prezzo dell'immobile in quanto l'immobile è a garanzia quindi verosimilmente fino all'80% del valore di perizia non dovrebbe esserci problemi, tieni a mente che fa fede il valore di perizia non quanto l'hai pagato.
- Specificare nella proposta che si tratta di caparra significa che se un domani decidi di non acquistare quelli si tengono la caparra e viceversa se poi non ti danno la casa loro dovranno ridarti il doppio della caparra.
- Le condizioni da mettere nella proposta dello stato di avanzamento da raggiungere per il preliminare sono assolutamente da mettere, anzi volendo fai allegare anche capitolato in modo che sia chiaro quale sia il tuo range di scelta.

[turtuv]

ah scusa non avevo capito.
in ogni caso ciò che chiedi sono tutte cose fattibili, ma andrebbe approfondita la situazione perché alcuni aspetti sono riferiti a tue particolari esigenze (rogito fra 3 anni, vai a viverci subito?, ecc..)

Il rogito fra tre anni è una possibilità che offre il venditore, è un acquisto programmato.

La casa è finita, ma comunque devi tutelarti come dice Shino altrimenti il rischio di perdere in caso di fallimento dell'impresa c'è e insinuarsi in un eventuale fallimento è un ginepraio.
Per quanto riguarda le domande che hai fatto:

- il mutuo puoi chiederlo sul prezzo dell'immobile in quanto l'immobile è a garanzia quindi verosimilmente fino all'80% del valore di perizia non dovrebbe esserci problemi, tieni a mente che fa fede il valore di perizia non quanto l'hai pagato.
- Specificare nella proposta che si tratta di caparra significa che se un domani decidi di non acquistare quelli si tengono la caparra e viceversa se poi non ti danno la casa loro dovranno ridarti il doppio della caparra.
- Le condizioni da mettere nella proposta dello stato di avanzamento da raggiungere per il preliminare sono assolutamente da mettere, anzi volendo fai allegare anche capitolato in modo che sia chiaro quale sia il tuo range di scelta.

Mi voglio tutelare infatti, però il costruttore ha ovviamente un mutuo sugli appartamenti e da quello che so la trascrizione del preliminare in questo caso non è possibile.

Nella proposta farò mettere che è caparra proprio perché la scorporerò del prezzo di acquisto. Ma la perizia potrebbe essere inferiore al prezzo di acquisto o non accade mai?

Inviato dal mio SM-G935F utilizzando Tapatalk

[MarcoT]

Accade e pure spesso che la perizia sia inferiore al prezzo di vendita

[Nemesis84]

Il rogito fra tre anni è una possibilità che offre il venditore, è un acquisto programmato.



Mi voglio tutelare infatti, però il costruttore ha ovviamente un mutuo sugli appartamenti e da quello che so la trascrizione del preliminare in questo caso non è possibile.

Nella proposta farò mettere che è caparra proprio perché la scorporerò del prezzo di acquisto. Ma la perizia potrebbe essere inferiore al prezzo di acquisto o non accade mai?

Inviato dal mio SM-G935F utilizzando Tapatalk

Accade e pure spesso che la perizia sia inferiore al prezzo di vendita

le perizie dipendono molto da chi le fa, nel senso che c'è sempre una forchetta di valutazioni possibili, comunque in caso di abitazioni nuove è difficile che si discosti molto.
Se l'impresa ha il mutuo sugli appartamenti vuol dire che ha ipoteca di primo grado e in caso di problemi è la prima che prende, tu nel caso (spero non ti serva questo consiglio) vedi che le cose si mettessero male nei tre anni spendi qualcosa e fai iscrivere ipoteca di secondo grado sull'appartamento. Non è molto ma è l'unico modo per tutelarti un minimo.

[turtuv]

Accade e pure spesso che la perizia sia inferiore al prezzo di vendita

Ma anche no. Casomai accade raramente, accade più frequentemente il contrario.

le perizie dipendono molto da chi le fa, nel senso che c'è sempre una forchetta di valutazioni possibili, comunque in caso di abitazioni nuove è difficile che si discosti molto.
Se l'impresa ha il mutuo sugli appartamenti vuol dire che ha ipoteca di primo grado e in caso di problemi è la prima che prende, tu nel caso (spero non ti serva questo consiglio) vedi che le cose si mettessero male nei tre anni spendi qualcosa e fai iscrivere ipoteca di secondo grado sull'appartamento. Non è molto ma è l'unico modo per tutelarti un minimo.

Io fino ad ora ho sempre saputo e visto perizie uguali o addirittura sopra al valore di acquisto. Comunque se trascrivere il preliminare non serve a nulla non capisco le tutele che ho facendo un acquisto programmato.

Inviato dal mio Galaxy S7

[Nemesis84]

Ma anche no. Casomai accade raramente, accade più frequentemente il contrario.

Io fino ad ora ho sempre saputo e visto perizie uguali o addirittura sopra al valore di acquisto. Comunque se trascrivere il preliminare non serve a nulla non capisco le tutele che ho facendo un acquisto programmato.

Inviato dal mio Galaxy S7

infatti è quello che dicevo, su una casa nuova è difficile che il valore di perizia sia inferiore, ma rispetto a una volta hanno maniche più strette.
Il mio consiglio sul far trascrivere ipoteca è solo nel caso in cui in questi tre anni percepissi il pericolo che questi abbiano problemi, è diversa dalla trascrizione del preliminare.

[MarcoT]

In tutte le vendite che ho seguito è andata come ho detto, magari dipende dalla zona