Mutuo con BNL...

[PrinceRiky]

considerando che siamo molto vicini ai minimi storici per il tasso fisso, direi sì, passa al tasso fisso.

[hollywoodundead]

IMHO questo mutuo è una trappola ed uscirne non è una cattiva idea.
Dimmi due cose: quando i tuoi lo hanno stipulato era a 21 anni? Sul contratto quanti anni ulteriori per bilanciare l'aumento dei tassi ti hanno dato? Cinque o dieci?

Perché funziona così, la rata rimane costante, ma la differenza dovuta all'aumento dei tassi finisce in quota capitale, quindi maturano ulteriori interessi che devi pagare su questa quota, e la durata del mutuo si allunga fino ad un massimo stabilito da contratto. Se dopo questo limite di tempo (5 o 10 anni) restano ancora degli interessi da pagare devi fare il conguaglio e pagare tutto il rimanente in un botto, con una maxirata finale.

La crescita futura dei tassi non puoi prevederla, ma puoi calcolare in base all'incremento passato dei tassi di quanto hai già sforato sulla normale scadenza, la banca è tenuta a comunicartelo.

Ho provato a cercare queste informazioni nei vari fascicoli che i miei conservano ma sono talmente disordinati che ho trovato qualche foglio di preventivi fatti qua e la ma non quello che mi chiedi.eventualmente non dovessi trovarli perchè ho poco tempo in questo periodo,dici che se vado in banca loro avranno una copia del piano di ammortamento scelto al momento della stipula del mutuo?

Avrei qualche dubbio da togliermi,se il piano di ammortamento all'italiana è quello piu economico,perchè non lo fanno tutti i clienti?non viene proposto da nessuna banca?

Altra cosa,come faccio a vedere ad ogni rata pagata quantè la quota capitale e la quota interessi in riferimento a quei 2272,63 € che paghiamo?sul sito web della bnl non me lo fa vedere il piano di ammortamento,mentre nei vari preventivi che hanno fatto i miei con banche differenti su mutuo a tasso fisso,te lo fa vedere chiaramente quanti interessi si prendono.Che devo fare,i calcoli io per capire quanto si prendono di interessi oppure alla banca ti fanno un riepilogo del genere?

considerando che siamo molto vicini ai minimi storici per il tasso fisso, direi sì, passa al tasso fisso.

mha,non capisco perchè ci sia un tan,quando il TAEG è piu completo come parametro.A che serve il tan per il cliente?

Curiosamente mi sono visto un preventivo del 2008 che hanno fatto ai miei genitori sempre quelli della bnl,ma i conti non mi tornano mai:

Tan 5,60000 %
Taeg 5,80 %
Tasso Ammortamento: Tasso Fisso
Durata in mesi: 180 mesi (15 anni)
Ammontare capitale in euro: 60.000 €

Piano di ammortamento:

http://imageshack.us/photo/my-images/819/img086p.jpg/

Perchè ci sono cosi tanti interessi all'inizio e poi man mano diminuiscono,non si possono avere gli interessi in maniera costante?

[Sartorio]

Ho provato a cercare queste informazioni nei vari fascicoli che i miei conservano ma sono talmente disordinati che ho trovato qualche foglio di preventivi fatti qua e la ma non quello che mi chiedi.eventualmente non dovessi trovarli perchè ho poco tempo in questo periodo,dici che se vado in banca loro avranno una copia del piano di ammortamento scelto al momento della stipula del mutuo?

Avrei qualche dubbio da togliermi,se il piano di ammortamento all'italiana è quello piu economico,perchè non lo fanno tutti i clienti?non viene proposto da nessuna banca?

Altra cosa,come faccio a vedere ad ogni rata pagata quantè la quota capitale e la quota interessi in riferimento a quei 2272,63 € che paghiamo?sul sito web della bnl non me lo fa vedere il piano di ammortamento,mentre nei vari preventivi che hanno fatto i miei con banche differenti su mutuo a tasso fisso,te lo fa vedere chiaramente quanti interessi si prendono.Che devo fare,i calcoli io per capire quanto si prendono di interessi oppure alla banca ti fanno un riepilogo del genere?

Non c'è il piano di ammortamento perché non si può prevedere a prescindere, la quota capitale ed interessi varia con i tassi, quelle informazioni devono stare sul contratto, quello che hanno firmato i tuoi, dovete averne una copia. Vorrei capire inoltre l'importo iniziale della rata come è stato calcolato, euribor 6m + lo spread su 65000 euro non mi trovo. Puoi ottenere informazioni solo sulle quote maturate e da qui fare una specie di previsione per il futuro, già ti dico che si è allungato il mutuo comunque, perché prima della crisi nel 2008 c'è stato un massimo storico. Lascia perdere le condizioni vecchie, oggi anche un tasso variabile puro è meglio di quella roba.

Il mutuo affitto non è più proposto da BNL, ora c'è l'affitto più, che prevede un incremento fisso della rata concordato ogni 5 anni, tra l'altro mi sono informato, e la BNL fu multata dall'antitrust proprio per il mutuo che hanno fatto ai tuoi, causa scarsa trasparenza, i clienti non sapevano della maxirata finale:

http://www.idealista.it/news/archivio/2010/05/21/06670-multa-bnl-il-mutuo-affitto

[hollywoodundead]

Non c'è il piano di ammortamento perché non si può prevedere a prescindere, la quota capitale ed interessi varia con i tassi, quelle informazioni devono stare sul contratto, quello che hanno firmato i tuoi, dovete averne una copia. Vorrei capire inoltre l'importo iniziale della rata come è stato calcolato, euribor 6m + lo spread su 65000 euro non mi trovo. Puoi ottenere informazioni solo sulle quote maturate e da qui fare una specie di previsione per il futuro, già ti dico che si è allungato il mutuo comunque, perché prima della crisi nel 2008 c'è stato un massimo storico. Lascia perdere le condizioni vecchie, oggi anche un tasso variabile puro è meglio di quella roba.

Il mutuo affitto non è più proposto da BNL, ora c'è l'affitto più, che prevede un incremento fisso della rata concordato ogni 5 anni, tra l'altro mi sono informato, e la BNL fu multata dall'antitrust proprio per il mutuo che hanno fatto ai tuoi, causa scarsa trasparenza, i clienti non sapevano della maxirata finale:

http://www.idealista.it/news/archivi...-mutuo-affitto

Che dici,se gli faccio causa rischio di prendermeli quei 50.000 € ?! se mi fai un riepilogo di quello che vorresti sapere vado direttamente in banca e lo chiedo a loro

considerando che siamo molto vicini ai minimi storici per il tasso fisso, direi sì, passa al tasso fisso.

Cosa ne pensi di questa analisi del corriere?

http://www.corriere.it/economia/mutui/11_luglio_11/pagliuca-domare-tassi-sella-centauro_d1c20a9c-aba5-11e0-a665-5070e23b7a33.shtml

[Sartorio]

Che dici,se gli faccio causa rischio di prendermeli quei 50.000 € ?! se mi fai un riepilogo di quello che vorresti sapere vado direttamente in banca e lo chiedo a loro

Non ci guadagneresti niente, ma loro sanno perfettamente di aver rifilato un mezzo pacco, e sanno che gli altri sanno, quindi dovrebbero essere più malleabili ed offrire condizioni migliori senza troppe storie.

Chiedigli quanto "durava" il mutuo, di quanto si è allungato, sempre per il momento, perché dopo potrebbe tornare a restringersi nel caso i tassi calassero improvvisamente per non si sa quale sciagura economica, e quanti anni di allungamento hai prima di dover pagare eventualmente la maxirata. Se capisci anche come hanno calcolato l'importo della rata, quindi l'interesse di ingresso, è una buona cosa, perché da lì fai i calcoli esatti sulle quote interessi/capitale successive fino ad ora.

[hollywoodundead]

Non ci guadagneresti niente, ma loro sanno perfettamente di aver rifilato un mezzo pacco, e sanno che gli altri sanno, quindi dovrebbero essere più malleabili ed offrire condizioni migliori senza troppe storie.

Chiedigli quanto "durava" il mutuo, di quanto si è allungato, sempre per il momento, perché dopo potrebbe tornare a restringersi nel caso i tassi calassero improvvisamente per non si sa quale sciagura economica, e quanti anni di allungamento hai prima di dover pagare eventualmente la maxirata. Se capisci anche come hanno calcolato l'importo della rata, quindi l'interesse di ingresso, è una buona cosa, perché da lì fai i calcoli esatti sulle quote interessi/capitale successive fino ad ora.

Sono riuscito a recuparare alcune informazioni:

1)
Durata Prestabilita Mutuo: 40 rate semestrali (ovvero 20 anni),non so se di queste 40 rate semestrali fa parte anche la prima rata di preammortamento
La durata massima concessa è di 50 rate semestrali (ovvero 25 anni)

2)
Per quanto riguarda l'allungamento del mutuo ha avuto delle modifiche continue cosi elencate:

15/07/2004: Rata di preammortamento al tasso 3,7000 % (Rate Residue 40)

Rate 30/06/2005 & 31/12/2005:
prima rata 3,550% seconda rata 3,350%(Rate Residue 41)

Rate 30/06/2006 & 31/12/2006:
prima rata 3,950% seconda rata 4,550%(Rate Residue 46)

Rate 30/06/2007 & 31/12/2007:
prima rata 5,150% seconda rata 5,550%(Rate Residue 43)

Rate 30/06/2008 & 31/12/2008:
prima rata 6,050% seconda rata 6,450%(Rate Residue 42)

Rate 30/06/2009 & 31/12/2009:
prima rata 4,350% seconda rata 2,650% (Rate Residue 29)

Rate 30/06/2010 & 31/12/2010:
prima rata 2,250% seconda rata 2,350 % (Rate Residue 28)

Rate 30/06/2011 &31/12/2011:
prima rata 2,550% (Rate Residue 28)

Con "l'importo della rata" cosa intendi?il tasso di interesse sulla prima rata o su quella di preammortamento?

Non so questo è quanto,come mi devo comportare con tutti questi numeri alla mano?Poi perchè il tasso è del 2,550% al 17/05/2011 quando sul sito dell'euribor la media mensile è di 1,75%

[Sartorio]

Ti ringrazio, ora i conti tornano, quindi se i tassi continuassero a salire ed il numero totale di rate superasse le 50 ti toccherebbe la maxirata finale, adesso che sei ben informato sulle caratteristiche del tuo mutuo hai gli strumenti per decidere la strategia da adottare, te le riassumo così: fai l'attendista e continui a controllare i tassi, come vedi il numero di rate residue può cambiare anche repentinamente, giocando sul fatto che se l'euribor resta sotto il 3% vai benone così, oppure cerchi di ritrattare subito le condizioni del mutuo, affidandoti a qualcosa di meno aleatorio, se scegli questa seconda ipotesi devi prima saggiare la disponibilità della BNL a venirti incontro, devi informarti se il mutuo dei tuoi è stato cartolarizzato (ceduto) o meno, e poi si può parlare di alternative.


P.S.

Il preammortamento non fa parte delle 40 rate a regime

[hollywoodundead]

Ti ringrazio, ora i conti tornano, quindi se i tassi continuassero a salire ed il numero totale di rate superasse le 50 ti toccherebbe la maxirata finale, adesso che sei ben informato sulle caratteristiche del tuo mutuo hai gli strumenti per decidere la strategia da adottare, te le riassumo così: fai l'attendista e continui a controllare i tassi, come vedi il numero di rate residue può cambiare anche repentinamente, giocando sul fatto che se l'euribor resta sotto il 3% vai benone così, oppure cerchi di ritrattare subito le condizioni del mutuo, affidandoti a qualcosa di meno aleatorio, se scegli questa seconda ipotesi devi prima saggiare la disponibilità della BNL a venirti incontro, devi informarti se il mutuo dei tuoi è stato cartolarizzato (ceduto) o meno, e poi si può parlare di alternative.


P.S.

Il preammortamento non fa parte delle 40 rate a regime

Cartolarizzato (ceduto) in che senso?

Mi sai spiegare quella cosa dell'Euribor 6M,sul sito dell'Euribor il tasso è dell'1,75%(la media mensile di giugno 2011),mentre a me hanno applicato un tasso di 2,550%,anche dovessi aggiungere lo spread dell'1,25% al tasso 1,75% arriviamo al 3% massimo,come li calcolano sti tassi dall'Euribor ?

[Sartorio]

Le banche possono vendere ad altri i mutui che poi vengono trasformati in obbligazioni, questo processo si chiama cartolarizzazione, se un mutuo è cartolarizzato ci sono più difficoltà nel ritrattarlo.

Il tasso è sulla media dei sei mesi precedenti più lo spread dell'1,25%, devi prendere il valore euribor 6M di fine dicembre 2010, non di maggio 2011: 1,25+1,25, poi c'è una piccola differenza se è conteggiata su 360 giorni o 365, questo è scritto sempre sul contratto.

Ti incollo un riferimento utile con lo storico dei tassi su 360 giorni:

http://www.euribor.it/storico_mensile.php?anno=2010

[hollywoodundead]

Le banche possono vendere ad altri i mutui che poi vengono trasformati in obbligazioni, questo processo si chiama cartolarizzazione, se un mutuo è cartolarizzato ci sono più difficoltà nel ritrattarlo.

Il tasso è sulla media dei sei mesi precedenti più lo spread dell'1,25%, devi prendere il valore euribor 6M di fine dicembre 2010, non di maggio 2011: 1,25+1,25, poi c'è una piccola differenza se è conteggiata su 360 giorni o 365, questo è scritto sempre sul contratto.

Ti incollo un riferimento utile con lo storico dei tassi su 360 giorni:

http://www.euribor.it/storico_mensile.php?anno=2010

capito ,quindi secondo le previsioni attuali il tasso di interesse che dovrei prendere come riferimento per la rata di fine dicembre sarebbe quello di giugno 2011,ovvero come dicevo prima 1,75% + 1,25%= 3,00%?Ho guardato le previsioni sul sito dell'euribor e stupito si prevede che nei prossimi anni dal 2012 al 2014 risucceda la stessa cosa che è successa dal 2005 al 2009 ovvero un aumento dei tassi dal 2% fino al 4% questo senza considerare lo spread della mia banca che dovrei aggiungere.Io credo che mi convenga passare al tasso fisso,perchè ritorneremo a breve a pagare piu interessi che quota capitale e ad allungare di nuovo le rate residue con il rischio sempre piu concreto di pagare l'ultima mazzata finale come dicevi tu.Per quanto riguarda ritrattare il mutuo non credo ci siano problemi,nel senso,qualora non volessero ritrattarmelo,o cambiarmelo da variabile a fisso passerei tramite surroga ad un altra banca con altre condizioni contrattuali,il problema è che non so se ci sono delle penali da pagare per passare da una banca all'altra.

[Sartorio]

capito ,quindi secondo le previsioni attuali il tasso di interesse che dovrei prendere come riferimento per la rata di fine dicembre sarebbe quello di giugno 2011,ovvero come dicevo prima 1,75% + 1,25%= 3,00%?Ho guardato le previsioni sul sito dell'euribor e stupito si prevede che nei prossimi anni dal 2012 al 2014 risucceda la stessa cosa che è successa dal 2005 al 2009 ovvero un aumento dei tassi dal 2% fino al 4% questo senza considerare lo spread della mia banca che dovrei aggiungere.Io credo che mi convenga passare al tasso fisso,perchè ritorneremo a breve a pagare piu interessi che quota capitale e ad allungare di nuovo le rate residue con il rischio sempre piu concreto di pagare l'ultima mazzata finale come dicevi tu.Per quanto riguarda ritrattare il mutuo non credo ci siano problemi,nel senso,qualora non volessero ritrattarmelo,o cambiarmelo da variabile a fisso passerei tramite surroga ad un altra banca con altre condizioni contrattuali,il problema è che non so se ci sono delle penali da pagare per passare da una banca all'altra.

Esatto, i tassi sono previsti in crescita.
Passando al fisso paghi un po' di più adesso ma ti cauteli per il futuro, per la surroga non ci sono penali (anche se proveranno sicuramente ad ostacolarti), per la rinegoziazione dei mutui accesi prima del 2007 c'è l'accordo abi-consumatori riguardo il tetto massimo delle penali. Però dopo la surroga ci saranno le spese dell'eventuale nuovo mutuo.

[hollywoodundead]

Esatto, i tassi sono previsti in crescita.
Passando al fisso paghi un po' di più adesso ma ti cauteli per il futuro, per la surroga non ci sono penali (anche se proveranno sicuramente ad ostacolarti), per la rinegoziazione dei mutui accesi prima del 2007 c'è l'accordo abi-consumatori riguardo il tetto massimo delle penali. Però dopo la surroga ci saranno le spese dell'eventuale nuovo mutuo.

Per la surroga la maggiorparte delle banche prende a carico la maggiorparte delle spese che si hanno quando si "trasferisce" un mutuo su un altra banca,tra cui:

- non sono dovute commissioni, spese di istruttoria e spese di perizia, (che secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008 sono interamente a carico della banca );

- non è dovuta l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (pari allo 0,25 % dell'importo erogato se prima casa, oppure al 2 % in caso di mutuo destinato all'acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa);

- non sono dovute le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l'operazione di surrogazione dell'ipoteca;

- si conserva la detraibilità fiscale degli interessi passivi sul nuovo mutuo, se destinato all'acquisto o alla costruzione-ristrutturazione dell'abitazione principale;

- non si paga la penale per l'estinzione del vecchio mutuo (o se comunque pretesa dalla banca, si paga in misura ridotta, e può essere compresa nell'importo del nuovo mutuo);

- le spese notarili sono inferiori a quelle per l'iscrizione di una nuova ipoteca; a maggior parte delle banche ha deciso di farsene carico.

Per quanto riguarda il fatto di pagare di piu adesso,se dovessi passare a un tasso fisso,sono d'accordo con te.Ho fatto qualche conto e purtroppo l'errore oramai è stato fatto,non si puo ritornare indietro per rimediare.Voglio dire che fino ad oggi abbiamo speso circa 30.000 € di cui 14.000 € solo di interessi dati a Bnl,il che vuol dire che se dovessi scegliere un mutuo a tasso fisso tra il 4% e il 5%(con durata 15 anni)sulla quota capitale rimasta di 49.000€ dovrei pagare sicuramente altri 20.000€ di interessi che sommati a quelli precedenti,arriveremmo a un tetto massimo di 34.000€.Se avessimo aperto un Mutuo a tasso fisso del 4% sulla quota capitale iniziale di 65.000€ (con durata sempre 20 anni) avremmo speso massimo di interessi 30.000 €.In poche parole abbiamo buttato circa 5.000 se tutto va bene,perchè se il tasso variabile nei prossimi anni fa scintille puo darsi che sforiamo anche il tetto massimo di 34.000€ e andiamo a pagare ancora di piu di quello che ci garantirebbe un tasso fisso al giorno d'oggi.

Volevo chiedere un po a tutti gli economisti del forum le ultime cose.Credo che dopo aver capito questo possa decidere correttamente quale mutuo avere.Sono due le cose che non riesco proprio a capire:

La prima,riguarda l'ammortamento alla francesce con quote capitali a crescere e quote interessi a decrescere.Con quale percentuale o calcolo la bnl o qualsiasi altra banca che usa questo tipo di ammortamento decide di far decrescere la quota interessi da una rata all'altra?

La seconda cosa,seppur banale,ma che ancora non mi torna,come vengono calcolati sti benedetti Tan e Taeg sulla quota capitale?Riporto un esempio,periodo di riferimento dal 01/01/2008 al 31/12/2008:

http://imageshack.us/photo/my-images/822/37066598.jpg/

http://imageshack.us/photo/my-images/9/27566896y.jpg/

Adesso,da quello che ho imparato in rete il Taeg è il parametro da prendere come riferimento,per valutare quanto devo dare di interessi sul finanziamento richiesto.Pur sapendo tramite alcuni programmi che calcolano il mutuo,che con un Tasso fisso del 5% su una quota capitale di 65.000 € e una durata di 20 anni si pagano circa 30.000€ di interessi,ovvero poco meno del 50% sul valore capitale,non riesco a capire da dove escono questi 30.000€ di interessi.Se faccio il 5% di 65.000€ gli interessi che dovrò dare sono circa 4.000€.Prendendo l'esempio delle due immagini che ho messo prima,ho il Taeg del 3,540% (e gia qui non capisco che lo mettono a fare il Taeg se ho il tasso variabile)poi ho il tasso applicato al finanziamento che come previsto dall'Euribor 6M è arrivato in quel periodo a quota 6,450%.Quello effettivo sul periodo annuale è di 6,554%.Se faccio due calcoli viene fuori questo:

con il 6,554% di tasso effettivo su base annua su 4545,26€ dovrei pagare 297,89€ di interessi.Considerando che ho un tasso variabile e che non ho pagato sempre ogni anno sui quei 4545,25€ un tasso del 6% circa,mi domando ancora dopo tutti questi ragionamenti come calcolano le banche gli interessi...

[hollywoodundead]

purtroppo il mutuo è la riprova che lo "schiavismo" esiste ancora... come uno schiavo, se ti va bene, tra rata del mutuo e spese per vivere non ti resta nulla!!... non hai nulla per accumulare qualcosa...

cmq io non ho esperienza pratica..ma dal punto di vista "accademico" e da quello che ho letto direi che il tasso fisso è la cosa migliore in periodo come questo...

Piu che fortuna ci vuole tanta conoscenza su tutto oggi,cmq ti ringrazio lo stesso

Stavo pensando,ho visto il prestito che fa intesa san paolo di 20.000€ con 4.000 euro di interessi da dare,tasso Taeg fisso del 7,80%,da rimborsare ogni mese per 6 anni.Posso utilizzare un prestito di questo tipo per diminuire la quota capitale da 49.000€ a 29.000 euro in modo tale da pagare massimo 4.000€ di interessi anche sul mutuo?oppure un prestito non è la stessa cosa del mutuo e quindi non puo essere utilizzato per diminuire la quota capitale di un bene immobile come la casa?.. l'idea mi è venuta dall'intervento che ha fatto prince ricky ovvero che prima si abbassa la quota capitale,meno dura il mutuo e meno saranno gli interessi da pagare e piu saranno le possibilità di concludere il mutuo.L'unica cosa ma credo si possa reggere,è l'esborso semestrale che passerebbe dalle attuali 2.272,63€ alle 4.000€ circa.